CERTIFICADO DE DEUDA POR EXPENSAS COMUNES

¿El certificado de deuda por expensas emitido por un conjunto inmobiliario, tiene fuerza ejecutiva?

Partes: Sausalito Club S.A. c/ Cibra S.A. s/ cobro ejecutivo de expensas

Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro

Fecha: 13 de septiembre de 2023

Tiene fuerza ejecutiva el certificado de deuda por expensas emitido por un conjunto inmobiliario preexistente a la fecha de entrada en vigencia del CCyCN, aunque no esté sometido al derecho real de propiedad horizontal

Sumario

ARGUMENTOS A FAVOR:

1.-) No hay fundamento para asignar correlación entre derecho real y título ejecutivo; es un vínculo que claramente puede existir o no, pero que en modo alguno es esencial y menos ineludible (del voto del Dr. Llobera).

2.-) Negando la vía ejecutiva se favorece la mora de una minoría que no cumple con las obligaciones asumidas, recargando las de los cumplidores; se obliga injustificadamente a transitar el largo y accidentado camino de un proceso de conocimiento pleno, a diferencia del reducido propio del juicio ejecutivo (Del voto del Dr. Llobera).

3.-) Las sumas que se pretenden cobrar en el caso, no persiguen un lucro para la entidad acreedora, sino que se imponen, primero para formar y luego mantener el fondo operativo destinado a solventar los gastos de mantenimiento y servicios prestados a todos los asociados (Del voto del Dr. Llobera).

4.-) Más allá de que en casos particulares, la vía ejecutiva que confiere un título se relacione con un derecho real, nada impide que aquella proceda en otros numerosos casos, en los que, respetando las indispensables garantías de defensa del deudor, el acreedor pueda lograr la satisfacción de su derecho; ello incluso sin perjuicio del ulterior proceso declarativo de carácter cognitivo amplio, para quien entienda que no pudo oponer defensas suficientes, esto es del proceso ordinario posterior (Del voto del Dr. Llobera).

5.-) La circunstancia que los entes anteriores a la vigencia del CCivCom. no se hayan ‘adecuado’ al nuevo régimen no resulta una condición ineludible para admitir la posibilidad de que los títulos que emitan sus autoridades legítimamente constituidas, conforme a su acto constitutivo y reglamentos, puedan ser válidos como títulos aptos para admitir su cobro por la vía ejecutiva (Del voto del Dr. Llobera).

6.-) Cabe otorgar fuerza ejecutiva a la deuda por expensas de un club de campo constituido bajo la forma de una sociedad anónima en el que, además de las prestaciones deportivas y sociales, los socios poseen parcelas en las que se construyeron sus casas, pues el supuesto guarda identidad sustancial con las finalidades propias de un consorcio antes regido por la ley de propiedad horizontal (Del voto del Dr. Llobera).

7.-) La importancia que reviste el pago puntual de las expensas y en su caso, que se disponga de una vía expeditiva para su reclamo a quienes incurran en mora, constituye una necesidad primordial, pues de ello depende no sólo el normal desenvolvimiento de las actividades que le son propias sino de su subsistencia misma (Del voto del Dr. Llobera).

8.-) La vía ejecutiva no tiene una relación sustancial con los derechos reales que se invocan para vedar la vía ejecutiva a conjuntos inmobiliarios que no se adecuaron al régimen de la propiedad horizontal, ya que resulta notoriamente injusto negar dicho cauce procesal a quienes han cumplido en debida forma con las normas vigentes al tiempo de su constitución (Del voto del Dr. Llobera).

9.-) No concederles a los conjuntos inmobiliarios preexistentes la acción ejecutiva para el cobro de las expensas, equiparables en un todo a las obligaciones contempladas por el art. 2081 CCivCom., tal como lo preceptúa el art. 2048 último párrafo del mismo cuerpo legal, constituye un injusto incompatible con las exigencias de los arts. 1 y 2 del CCivCom. en tanto determina que, entre otros aspectos, debe atenderse a las finalidades de las leyes y el último permite de modo expreso recurrir a la analogía (Del voto del Dr. Llobera).

10.-) Si a los conjuntos preexistentes no se les habilita ese camino salvo la pretendida ‘transformación’, pese a que el Código solamente dice ‘adecuar’, ello lleva a un peligro de desfinanciamiento, en esta última hipótesis, es grave, pues el sistema se sostiene en la medida en que todos solidariamente cumplan con su obligación, y la abstención o incumplimiento de algunos sobrecarga al resto, pudiéndose tornar inviable la administración del conjunto si es que la demora de los procesos ordinarios que se sigan contra los morosos retarda el recupero de gastos (Del voto del Dr. Llobera).

11.-) El principio de la buena fe no admite que un contratante brinde a la otra parte un instrumento eficaz para el cobro ejecutivo de una deuda y que al ponerse en marcha ese mecanismo procesal vuelva sobre sus pasos y se cuestione su validez sin que medie un vicio de la voluntad al tiempo de dar su consentimiento (Del voto del Dr. Llobera).

12.-) No existe óbice jurídico alguno para admitir la facultad de las partes para crear de modo autónomo, títulos ejecutivos al margen de los expresamente previstos por la ley; ello, siempre que no exista prohibición legal expresa, no se viole el orden público procesal y se respeten las condiciones que hacen a la habilidad ejecutiva de tales instrumentos, las cuales se encuentran expresamente previstas en las normas procesales (Del voto del Dr. Llobera).

13.-) La emisión del certificado de expensas correspondiente a un club de campo o de un barrio cerrado, preexistente al CCivCom. y no afectado al anterior régimen de propiedad horizontal se encuentra vinculado con la posibilidad que tienen los entes societarios y en su caso las asociaciones, para dictar las normas que habrán de regir las relaciones entre quienes conforman el emprendimiento (Del voto del Dr. Llobera).

14.) Se está frente a un crédito cuya oportuna percepción provee la subsistencia misma de una forma de vivir en comunidad cada vez más extendida en el ámbito de nuestra jurisdicción; los costos de la mora se transfieren automáticamente a los deudores puntuales y el proceso ordinario genera, para estos últimos, injusta espera y mayores costos (Del voto del Dr. Zunino).

15.-) La procedencia de acciones expeditivas no es siempre y excluyentemente obra del legislador, aun en asuntos de contenido patrimonial y disponible; los magistrados históricamente han tenido un papel ingente en la habilitación de tramitaciones más rápidas que luego son receptadas normativamente (Del voto del Dr. Zunino).

16.-) Toda vez que el crédito por expensas comunes tiene una naturaleza especialísima, desde que en su oportuno pago se compromete la subsistencia de la vida en común, por tal razón histórica y contemporáneamente se ha admitido el procedimiento ejecutivo para su cobro coactivo aun sin habilitación procesal expresa (Del voto del Dr. Zunino).

ARGUMENTOS EN CONTRA:

1.-) El título denominado ‘certificado de deuda por expensas’ no es hábil para obtener su cobro a través de un proceso ejecutivo, ello en tanto no está contemplada la vía ejecutiva del título expedido por los conjuntos inmobiliarios que no se encuentran sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal en la enumeración taxativa del art. 521 inc. 7° del CPCCN., ni tampoco ha sido reconocida su fuerza ejecutiva por ley alguna -inc.7- (Del voto en disidencia de la Dra. Soláns).

2.-) La sola manifestación de voluntad de dar carácter ejecutivo a un documento, no habilita per se la vía ejecutiva. Hace falta que la vía ejecutiva para ese tipo de documento tenga reconocimiento legal (Del voto en disidencia de la Dra. Soláns).

3.-) La categoría de los títulos ejecutivos está formada, precisamente, sobre la base de una valoración de la ley en torno a su idoneidad para proporcionar una adecuada garantía de la existencia del crédito (Del voto en disidencia de la Dra. Soláns).

4.-) La previsión del último párrafo del art. 2048 del CCivCom. para los conjuntos inmobiliarios, es exclusiva para aquellos adecuados al régimen de propiedad horizontal especial, lo cual descarta su aplicación cuando el conjunto inmobiliario se encuentra organizado en función de un sistema de coexistencia entre derechos reales y personales, no adecuado al régimen de propiedad horizontal especial (Del voto en disidencia de la Dra. Soláns).

5.-) El certificado de deuda por expensas es expedido por una sociedad anónima, de lo que deviene que el conjunto inmobiliario al que se vincula no se rige por las normas de la Propiedad Horizontal, y con ello que no se ha adecuado a tal sistema (Del voto en disidencia de la Dra. Soláns).

6.-) Resulta a todas luces insuficiente la asamblea de accionistas, por medio de la cual los socios dejan constancia que la sociedad ‘tiene plena adecuación a las previsiones normativas de la propiedad horizontal especial’, pues ese acto no excede de una mera declaración emanada de un órgano de la sociedad actora que no es hábil para lograr la efectiva readecuación (Del voto en disidencia de la Dra. Soláns).

7.-) Sea cual fuera el tipo de Conjunto Inmobiliario preexistente de que se trate, la adecuación requiere del control del Estado, y no puede el órgano considerarse sin más adecuado con la sola manifestación de haberlo hecho (Del voto en disidencia de la Dra. Mauri).

8.-) Al tener siempre un origen legal, es la propia ley la que instituye el título ejecutivo y la fuerza de tal, por lo que a falta de un texto expreso que acuerde al crédito fuerza ejecutiva, la vía de excepción no procede (Del voto en disidencia de la Dra. Nuevo).

9.-) Entendiendo que la fuerza ejecutiva es un privilegio que de alguna manera la ley procesal otorga a cierto tipo de documentos, resulta irrelevante la estipulación de las partes por la que se les acuerda fuerza ejecutiva (Del voto en disidencia de la Dra. Soláns).

10.-) La posibilidad de que las partes pacten la vía ejecutiva para perseguir compulsivamente el cobro de las expensas debidas no se vio superada por el CCivCom., sino, que, por el contrario, éste sólo asigna vía ejecutiva al certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de copropietarios para el cobro de las expensas a los propietarios de inmuebles sujetos al régimen de la propiedad horizontal (Del voto en disidencia de la Dra. Soláns).

11.-) Tratándose de conjuntos inmobiliarios, no hay ley nacional ni local, que, expresamente, asigne fuerza ejecutiva a los certificados de deuda por expensas comunes de administración, reparación o conservación de tales partes comunes; de ahí que las previsiones que pudiera contener el reglamento interno de aquellos, mal pueden conferir carácter ejecutivo a un título al que la ley no le ha dado esa condición, siendo dable agregar que el título ejecutivo no nace de la convención de las partes sino por disposición de la Ley (Del voto en disidencia de la Dra. Soláns).

EN CÓRDOBA CAPITAL

DATOS DE LA CAUSA Sede: Ciudad de Córdoba.

Dependencia: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Sexta Nominación. Autos: “Asociación Civil Administración Los Aromas SA c/ Lillo, Roberto Daniel -Ejecutivo - Expensas comunes”, expediente n.º 6421191.

Resolución: Sentencia n.° 78. Fecha: 28/7/2020. Jueces: Alberto F. Zarza y Walter Adrián Simes Análisis documental: Griselda Ebbio (redactora) y María de los Ángeles Rodríguez Crespo (tutora)

SÍNTESIS DE LA CAUSA En el marco de una acción ejecutiva por cobro de expensas comunes, en primera instancia se rechazó la demanda, haciendo lugar a la excepción de inhabilidad de título opuesta por el accionado. Ello, tras considerar que la falta de inscripción del reglamento de propiedad horizontal -o su inexistencia-, obstaba la ejecutividad del certificado de deuda emitido por la asociación actora, y en el entendimiento de que esa cuestión no podía ser suplida por el reglamento interno. La accionante interpuso recurso de apelación. Entre otras cuestiones, argumentó que la jueza a quo había aplicado erróneamente el CCC, y que no correspondía exigirle la adecuación de su instrumento constitutivo, para la emisión de certificados de deuda con aptitud ejecutiva.

LA CÁMARA RECHAZÓ EL RECURSO.

SUMARIOS: DERECHOS REALES. PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSORCIOS DE HECHO. Alcance. CERTIFICADO DE DEUDA. Requerimientos para la expedición de certificados de deuda. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. El TSJ, ejerciendo la función nomofiláctica, con anterioridad a la sanción del Código Civil y Comercial, interpretó que la acción ejecutiva solo era potestad del consorcio debidamente inscripto. En efecto, estableció que el crédito por gastos efectuados por el consorcio de hecho, respecto de inmuebles que no han sido aún sometidos al régimen de la propiedad horizontal, no satisface las condiciones subjetivas, ni objetivas previstas por el código de rito para habilitar el procedimiento ejecutivo (TSJ, "Consorcio de Propietarios Terraza de Santa Fe c/ Godoy, Susana - Ejecutivo - Recurso de Casación, sentencia n.° 106 del 28/6/2011 y “Asociación Civil Corral de Barracas c/ Berger Norberto - Expensas comunes - Recurso directo”, sentencia n.° 202 del 23/10/2013). El sólo hecho que ese criterio, sea anterior a la sanción del nuevo Código Civil y Comercial, no impide su aplicación o referencia, desde que los argumentos esgrimidos por el máximo tribunal se mantienen vigentes.

Ello, en cuanto el nuevo régimen sustancial exige la constitución de los conjuntos inmobiliarios conforme las normas previstas para el régimen de propiedad horizontal, al igual que la ley adjetiva. DERECHOS REALES. PROPIEDAD HORIZONTAL. CONSORCIOS DE HECHO. Alcance. CERTIFICADO DE DEUDA. Requerimientos para la expedición de certificados de deuda. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. Incidencia. La modificación de la ley sustancial vigente con la sanción del Código Civil y Comercial (CCC), no ha desvirtuado los sólidos fundamentos esgrimidos por el Tribunal Superior de Justicia para supeditar la habilidad ejecutiva de las certificaciones de deuda de gastos comunes, al cumplimiento de los requisitos que la ley adjetiva establece. Ellos son, que el ejecutante sea un consorcio de propietarios, y que se trate de deudas por gastos comunes de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.

DERECHOS REALES. PROPIEDAD HORIZONTAL. CONJUNTOS INMOBILIARIOS. Constitución. Requisitos. El Código Civil y Comercial (CCC) somete los conjuntos inmobiliarios a las normas que rigen el derecho real de propiedad horizontal, a los fines de conformar este derecho real de propiedad horizontal especial. Por tanto, deben constituirse en los términos del art. 2038 del CCC, redactando por escritura pública el reglamento de propiedad horizontal e inscribiéndolo en el registro inmobiliario.

DERECHOS REALES. PROPIEDAD HORIZONTAL. CONJUNTOS INMOBILIARIOS. Constitución. CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL. Alcance. El CCC no impone una transformación de pleno derecho de los conjuntos inmobiliarios preexistentes, desde que en su art. 2075, establece que éstos se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este nuevo derecho real. El imperativo de adecuar constituye un deber legalmente impuesto, dirigido a todos los operadores inmobiliarios (particulares, consorcios, sociedades, notarios, jueces, catastros, registros, etc.), en una materia de derechos reales, cuyas normas son de orden público.

DERECHOS REALES. PROPIEDAD HORIZONTAL. CONJUNTOS INMOBILIARIOS. CONSTITUCIÓN. Requisitos para la constitución. Para que se constituya el conjunto inmobiliario como derecho real autónomo, se requiere inexorablemente de un título suficiente de afectación y división del suelo, que crea el estado del conjunto inmobiliario (reglamento) y establece su organización (regímenes de administración, expensas, límites a la propiedad, etc.). A su vez, este título debe ser otorgado de acuerdo a un proyecto aprobado por las autoridades administrativas locales, instrumentado en un título suficiente (escritura pública), e inscripto en el registro de la propiedad, a los efectos de su oponibilidad. No es el destino en concreto del emprendimiento urbanístico lo que determina su configuración sino la adecuación al régimen establecido en la ley. DERECHOS REALES. PROPIEDAD HORIZONTAL. CONJUNTOS INMOBILIARIOS. Alcance. Prerrogativas. TÍTULOS EJECUTIVOS. CERTIFICACIÓN DE DEUDA. Certificación de deuda de expensas comunes. En tanto el emprendimiento urbanístico no se constituya bajo las disposiciones que regulan el derecho real denominado conjunto inmobiliario, no puede invocar para sí las prerrogativas que se derivan de ese tipo, entre las que se encuentra la posibilidad de emitir títulos ejecutivos o certificados de deudas de expensas ejecutables judicialmente.

DERECHOS REALES. PROPIEDAD HORIZONTAL. CONJUNTOS INMOBILIARIOS. Recepción reglamentaria. Si bien es cierto que, por resolución n.° 149, la Dirección General de Inspección de Personas Jurídicas se declara incompetente para fiscalizar, inscribir y otorgar personería jurídica a los conjuntos inmobiliarios, ello no acontece con los demás Organismos Públicos que tienen a su cargo la intervención en los trámites de adecuación. Conforme la normativa técnica catastral n.° 1/2015 de fecha 30/11/2015 (BO 1/12/2015 - Reglamento técnico catastral) la Dirección Nacional de Catastro adecuó los requerimientos para la constitución de conjuntos inmobiliarios. En el mismo sentido, por resolución n.° 4/2015 de fecha 09/12/2015 (BO 2/12/15) se modificó la normativa técnico registral para la adecuada registración de los conjuntos inmobiliarios, conforme lo previsto por el art. 2075 del CCC. TITULO EJECUTIVO. Creación.

AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD. Alcance. Las partes carecen de facultad para crear por sí mismas títulos en ejercicio de la autonomía de la voluntad. Ello luce concordante con los arts. 414, 517 y 518 del Código Procesal Civil y Comercial (CPCC), ya que la ley adjetiva limita la ejecución a los títulos enunciados y a aquellos que las leyes atribuyan expresamente fuerza ejecutiva. El razonamiento contrario llevaría a concluir que todos los contratos bilaterales podrían transformarse en títulos ejecutivos con la sola inclusión de una cláusula con esas características, lo que atenta contra el principio de legalidad que rige respecto de los títulos ejecutivos.

TITULO EJECUTIVO. Creación. PRINCIPIO DE LEGALIDAD. Alcance. El principio de legalidad que rige en materia de títulos ejecutivos, encuentra justificación en la limitación de las posibilidades defensivas propias del juicio respectivo, entendiéndose que, si la parte va a ver restringido el derecho de defensa, es lógico que, si la parte va a ver restringido el derecho de defensa, es lógico que solo la ley puede establecer bajo qué circunstancias un título satisface dichas prerrogativas. -

CERTIFICADO DE DEUDA POR EXPENSAS COMUNES – REQUISITOS. -

El certificado de deuda a los fines de constituirse en título ejecutivo, debe estar completo y otorgar certeza respecto de todos y cada uno de los períodos consignados. -

El certificado, se acompaña al promoverse la ejecución. Debe contener el detalle acerca de cada uno de los períodos de expensas comunes adeudadas, indicando la fecha de vencimiento de cada periodo. –

Si el certificado no reúne estas características entonces será un título inhábil con el que no prosperará la vía ejecutiva.

El certificado debe de contener para el caso de existir Consejo de Propietarios, su expresa conformidad, la cual se cumplimenta con la rubrica junto al administrador en el título de Certificación de Deuda.-

ARTÍCULO 2048 CCyCN. Gastos y contribuciones

"... El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones".

Este requisito refleja un mayor control, en este aspecto y esta comprendido entre las funciones del Consejo de Propietarios en el art. 2.064 Inc. b del CCyCN. Reviste de gran importancia porque hace a la habilidad del título, motivo por el cual, al momento de iniciar la acción ejecutiva, deberá acompañarse el certificado de deuda firmado por el administrador del consorcio y aprobado por el Consejo de Propietarios que por imperio de la ley pasó a ser un nuevo órgano del Consorcio (optativo; art. 2.044 CCyCN). Dentro de sus atribuciones encontramos, la de controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio entre los cuales está la percepción por vía judicial de las expensas impagas (art. 2.064, inc. b, CCyCN).-

EN CONCLUSION: El Certificado de deuda emitido conforme lo establece el art. 2.048 del CCyCN es hábil a los fines de instar la vía ejecutiva. Respecto del Certificado emitido por los Conjuntos Inmobiliarios, en Córdoba Capital requerirán de Audiencia Prejurisdiccional a los fines de instar un Juicio Abreviado. -