EL CONSUMIDOR INMOBILIARIO – RELACION DE CONSUMO – PROVEEDOR DE SERVICIOS.

Como recomendación debe de quedar detallado de manera evidente,
que producto es el que será objeto del despliegue de la actividad profesional, una vez definido, debe de quedar bien clara cual será la gestión asignada y en particular que obligaciones asume el profesional para con sus clientes, en cuento más especifique las facultades mayor participación otorgare al cliente dentro de la operación. -
El corredor inmobiliario más allá de su responsabilidad profesional en
lo concerniente a sus conocimientos técnicos, debe de encontrar su limite en abusos de clientes desesperados por ubicar productos que no cuentan con los requisitos formales, legales y suficientes para
su comercialización. –
Que, ante una situación de conflicto puede pasar y que el cliente que
encomienda la gestión, trate de encontrar un responsable ante su evidente desprolijidad y desorganización, es acá donde como profesional el Corredor Inmobiliario, debe de contar con el
asesoramiento y respaldo a los fines de encontrar la tranquilidad inmobiliaria que permitirá que desarrolle su cometido sin complicaciones. –
Ante una situación de conflicto existe una presunción de que el
profesional es el idóneo en asumir la gestión inmobiliaria. Atento a ello, mas allá de las denuncias que puedan llegar a encaminarse ante el Colegio respectivo, puede el consumidor inmobiliaria iniciar reclamo concreto en las oficinas de Defensa del Consumidor??????
Que con la sanción del Código Civil y Comercial (Ley Nº 26.994) se
culmina el proceso modificándose nuevamente la noción de consumidor (art. 1092) y receptándose el contrato de consumo como nuevo tipo general que abarca, que comprende tanto a los contratos típicos o nominados que han sido regulados por el legislador como también a los atípicos o que poseen tipicidad social; ya creados o a crearse por obra de la autonomía privada de las partes.-
ARTÍCULO 1092. CCyCN: Relación de consumo. Consumidor. Relación de consumo es el vínculo jurídico entre un proveedor y un consumidor. Se considera consumidor a la persona humana o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social.
Queda equiparado al consumidor quien, sin ser parte de una relación de consumo como consecuencia o en ocasión de ella, adquiere o utiliza bienes o servicios, en forma gratuita u onerosa, como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social.
Que en el contrato de consumo encontramos al proveedor, cuya noción
legal (art. 1093 CCyC; art. 2, LDC) es superlativa para determinar la existencia de un vínculo jurídico atrapado por el consumidor.-
ARTÍCULO 1093. CCyCN: Contrato de consumo. Contrato de consumo es el celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar o social.
Que este proveedor adquiere bienes o utiliza servicios como medios
destinados a un proceso, ya sea de producción, distribución o de comercialización, mayorista o minorista, por sí o por terceros. En otras palabras, diríamos que el consumidor busca el valor de uso; en
cambio, el proveedor pretende el valor de cambio del bien o servicio. En igual sentido, el proveedor no debe ser asimilado al comerciante o empresario ya que puede incluirse en el concepto también al Estado
en sentido lato (Nación, Provincia y Municipios), o bien a personas humanas que no desarrollen habitualmente su profesión como tales. Como bien diría López de Zavalía, el legislador como el poeta, pueden crear significados nuevos a vocablos vulgares dándoles un sentido técnico jurídico diverso de su común. En suma, siguiendo a prestigiosa doctrina, se advierte que la noción de proveedor se compone de dos elementos: 1.-) La realización de ciertas conductas típicas (producir, importar, distribuir o comercializar cosas o prestar servicios a consumidores o usuarios) ligadas al proceso de industrialización, distribución y comercialización; 2.-) La profesionalidad en la realización de esas conductas, más allá que actualmente se admita que sea con carácter ocasional.
Que con la sanción del Código Civil y Comercial la noción de
proveedor (art. 1093) sufre alteraciones relevantes, desde el punto de vista normativo como en su aplicación práctica. En efecto, el nuevo cuerpo legal caracteriza al “PROVEEDOR” como una persona
humana (art. 19) o jurídica (art. 141). En el primer supuesto, se tratará de la persona física, en el Código Civil o de Comercio (art. 1) que actúe de modo profesional como intermediario de bienes o servicios,
admitiéndose tanto al productor como al comercializador. En el segundo supuesto, la amplitud del vocablo permite que la persona jurídica pueda ser pública (art. 146, inc. a) o privada (art. 148),
debiéndose luego determinar si realiza algunas de las actividades previstas en el art. 2 de la LDC.-
Sin embargo, acto seguido, se incluye la cópula "o" a los efectos de
amplificar la noción de proveedor incluyéndose una frase que no estimamos feliz, cuando dice "o con una empresa productora de bienes o prestadora de servicios pública o privada". En efecto, si la finalidad de su inclusión fue aclarar el concepto y evitar fugas del régimen legal, por considerar insuficiente la caracterización de persona humana o jurídica, creemos que ello no era necesario. -
En suma, la noción de proveedor es lo suficientemente amplia para
contener a los principales eslabones de la denominada cadena de producción, distribución y comercialización de bienes o servicios; y especialmente aquellos PROVEEDORES QUE SE DEDICAN DE MODO PROFESIONAL A LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA, EN SENTIDO LATO. En particular, por ejemplo, en materia de compraventa, locación o bien en otras herramientas jurídicas aptas para dicho cometido (ej. fideicomiso; leasing. etc) que permite considerarlos como polo pasivo de la relación de consumo, en virtud de su configuración amplia, conforme la noción desarrollada, y que tiene relevantes consecuencias jurídicas. -
Fuentes
1) Publicado en Alegría, Héctor (dir.), Revista Código Civil y Comercial, Bs. As., 2019 (junio), año V, Nº 5, págs. 03-214 1) CApelCivyComMdelPlata, Sala III, 26/06/2018 in re "Fornillo, María Claudia y otro/a c/ Marquinez, Juan Ignacio s/ daños y perjuicios", Expediente Nº 165098. Magistrados: Nélida I. ZAMPINI y Rubén D. GÉREZ.
2) De los considerandos del voto de la segunda cuestión (Ley aplicable) esbozados por el Magistrado Gérez.
3) De los considerandos del voto de la segunda cuestión (Consideración de los agravios) esbozados por el Magistrado Gérez.
4) De los considerandos del voto de la segunda cuestión (Cuantificación del daño moral) esbozados por el Magistrado Gérez.
5) ARIAS CÁU, Esteban J., "Interpretación judicial en torno al consumidor inmobiliario dentro de la relación de consumo", LA LEY Patagonia 2008 (diciembre), 01/01/2008, 544, nota a fallo C.Civ Neuquen, Sala II, 12/08/2008 "Jofre, Jorge Armando c. COMASA S.A. y otro", LA LEY Online
AR/DOC/2773/2008: "sólo se admitió una fuente de obligación (el contrato) y un modo (título oneroso) con una finalidad específica (consumo final), restringiendo -demasiado, a nuestro modo de verla relación de consumo plasmada constitucionalmente en el art. 42 de la Constitución Nacional. Desde el punto de vista objetivo, mediante la interpretación a contrario, es dable señalar que no se incluyen como materia de un contrato de consumo los siguientes tópicos: a) Locación de cosas inmuebles; b) adquisición de inmuebles usados destinados a vivienda; c) sin oferta pública; d) dirigidos a persona determinada; e) entre consumidores. El supuesto (a) está justificado en virtud de contar con una legislación específica (ley 23.091) que regula todos sus aspectos. El supuesto (e) está regulado por el código civil. Empero, el supuesto (b) resulta criticable toda vez que la LDC reguló al consumidor inmobiliario, aunque en una descripción sumamente restringida, toda vez que sólo tutela la adquisición de inmuebles nuevos cuando la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas. En el decreto reglamentario 1789/94 se especificó el concepto de inmueble nuevo, incluyéndose la venta de viviendas prefabricadas (inc. b), definiéndose por nuevo "el inmueble a construirse, en construcción o que nunca haya sido ocupado" (inc. c), ampliándose, de este modo, el concepto legal". Conf., LORENZETTI, Ricardo L., Consumidores, 2ª edición actualizada, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2009, pág. 613 nota 26.
6) Conf., ALTERINI, Atilio A., "Las reformas a la ley de defensa del consumidor. Primera lectura. 20 años después", en VÁZQUEZ FERREYRA, Roberto (dir.), Reforma a la Ley de Defensa del Consumidor, La Ley, Bs. As., abril de 2008, pág. 5: "El texto actual amplia la protección al abarcar la contratación sobre toda especie de cosas..." 7) ARIAS CÁU, Esteban J., "El consumidor inmobiliario y los vicios en la Ley
de Defensa del Consumidor", 27/11/2009, MJ-DOC-4451-AR | MJD4451: "Sin embargo, adelantamos que al modificarse parcialmente algunos artículos de la ley -aunque sustancialmente, a nuestro juicio sin mejorar la técnica legislativa o incluir apartados específicos de protección, nos permiten compartir el pensamiento de cierta doctrina crítica que ha dicho, con referencia a la Ley 26.361, que la "muy pobre
redacción de la mayoría de las normas, lo cual habrá de torturar a la doctrina y jurisprudencia para encontrarles un sentido sensato", por ejemplo: la adición relativa de la adquisición de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines". Conf., STIGLITZ, Rubén S. y PIZARRO, Ramón D., "Reformas a la Ley de defensa del consumidor", LA LEY 2009-B-949.
8) ARIAS CÁU, Esteban J., "Las categorías de consumidores: el consumidor inmobiliario", 30/08/2011, MJ-DOC-5501-AR | MJD5501: "Pues bien, del desarrollo expuesto, creemos que podemos resumir
nuestro pensamiento de la siguiente manera: 1.- Lege lata. A) La interpretación del consumidor inmobiliario debe guiarse con los criterios hermenéuticos establecidos por el art.3 de la LDC, para el supuesto de vacíos legales o conflictos normativos. B) El método de interpretación debe partir de considerar, de modo previo, una relación de consumo; luego la configuración del consumidor inmobiliario, y la existencia de un proveedor. C) La integración legal comprende la LDC, el Código Civil y, en aquellos supuestos, la Ley de Locaciones Urbanas. 2.- Lege ferenda. A) Propiciar la regulación específica, segmentada, de distintas especies dentro del género consumidor, como por ejemplo, el
consumidor inmobiliario. B) Como técnica legislativa sugerimos la incorporación de capítulos específicos dentro del articulado de la LDC. C) También propiciamos la inclusión de normas específicas del consumidor en la Ley de Locaciones Urbanas".
9) Código Civil y Comercial, art. 1092.- Relación de consumo. Consumidor. "Relación de consumo es el vínculo jurídico entre un proveedor y un consumidor. Se considera consumidor a la persona humana o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social. Queda equiparado al consumidor quien, sin ser
parte de una relación de consumo como consecuencia o en ocasión de ella, adquiere o utiliza bienes o servicios, en forma gratuita u onerosa, como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo
familiar o social".
10) El contrato de hospedaje u hotelería; el contrato de garaje, etc.
11) Puede citarse también aquellos contratos ya existentes en el derecho comparado y que todavía no se han incorporado a nuestro derecho. Por ejemplo, el contrato de layaway que "se caracteriza porque el vendedor retiene el artículo de consumo hasta que el precio es totalmente pagado en una o varios cuotas posteriores al contrato. Los bienes perfectamente identificados se retiran del inventario del vendedor, quien sin embargo los posee y responde por su pérdida o deterioro, una vez realizado el pago total". Conf., LEIVA FERNÁNDEZ, Luis F.P., "El contrato de layaway (Un ornitorrinco jurídico)", LA LEY 2005-A, 1263. 12) Código Civil y Comercial, art. 1093.- Contrato de consumo. "Contrato de consumo es el celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una empresa productora de bienes o prestadora de servicios, pública o privada, que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes o servicios por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar o social".
13) Conf., MÁRQUEZ, José F. y CALDERÓN, Maximiliano, "La tutela del consumidor de los derechos de uso y goce de un inmueble. La locación y la ley 24.240", en Revista de Derecho Privado y Comunitario, Locación de cosas inmuebles y equivalentes, 2004-2, pág. 297.
14) El art. 2082 del Codice Civil italiano, en el cual se define: "Empresario: Es empresario quien ejercita profesionalmente una actividad económica organizada con finalidad de producción o de intercambio
de bienes o servicios".
15) ARIAS CÁU, Esteban J., "Capítulo 4. Locación", en BUERES, Alberto J. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación y normas complementarias, 1ª edición, Hammurabi, Bs. As., t. 3-C, pág. 817: "...
si se trata de una locación inmobiliaria de consumo, el locador deberá tener mucho cuidado con la publicidad que realice puesto que ella luego se integra con el contrato (art. 8, ley 24.240), sin olvidar que la ley vigente regula también la publicidad discriminatoria".
16) PAOLANTONIO, Martín E., "Leasing", en LORENZETTI, Ricardo L. (dir.), Código Civil y Comercial de la Nación Comentado, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2015, t. VI, pág. 700. Ampliar en Fresneda Saieg, Mónica L., FRUSTAGLI, Sandra A. y HERNÁNDEZ, Carlos A., Leasing. Ley 25.248 comentada y reglamentación aprobada por dec. 1038/2000, Lexis-Nexis Depalma, Bs. As., 2002, pág. 109.
17) Por ejemplo, en el derecho peruano y ante la ambigüedad del término, se propuso modificar la expresión "daño moral" por "daño a la persona". Conf., CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos, "La reforma del derecho de obligaciones en el Código Civil del Perú de 1984", en Homenaje a Dalmacio Vélez Sársfield. Bicentenario de su nacimiento (1800-2000), Academia Nacional de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba, Córdoba, 2000, t. V, pág. 197 y sig.: "con el objeto de armonizar su texto con la redacción del artículo 1985 del Código".
18) Cfr., PIZARRO, Ramón D., Daño moral. Prevención. Reparación . Punición, 2ª edición, Hammurabi, Bs. As., 2004, pág. 59 y sig.: "Pensamos que tal razonamiento es equivocado. Más aún: doblemente
equivocado. Se equivoca en lo terminológico, al contraponer daño moral con daño jurídico, como nociones supuestamente no conciliables. El llamado daño moral es siempre un daño jurídico, cualquiera sea su denominación... (...) Se equivoca en lo conceptual, al proponer la sustitución de una categoría jurídica que, luego de una perceptible evolución, ha alcanzado notable grado de eficacia en su
funcionamiento, para sustituirla por otra -el llamado daño a la persona- que no encuentra cabida en nuestra normativa vigente y evidencia graves desencuentros entre sus sostenedores, a la hora de
asignarle sentido y alcance".
19) TRIGO REPRESAS, Félix A. - LÓPEZ MESA, Marcelo, Tratado de la Responsabilidad Civil, 1ª edición, La Ley, Bs. As., 2004, t. I, pág. 487.
20) Por el contrario, sólo encontramos normas genéricas que utilizan la frase "daños y perjuicios". Cfr., arts. 10 bis último párrafo, 17 último párrafo, 40, 40 bis a contrario, 54 tercer párrafo, de la LDC.
21) Conf., WAJNTRAUB, Javier H., Justicia del consumidor L Nuevo régimen de la ley 26.993, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2014, pág. 111: "Como rubro de la cuenta indemnizatoria, es indudable que el daño moral forma parte del Derecho del Consumidor a ser resarcido conforme al principio de reparación integral (...) el régimen de responsabilidad civil se ve enriquecido en este caso por las normas propias del microsistema, con la finalidad de colocar al consumidor en una mejor posición que la que tendría a través de los preceptos que rigen el Derecho común".
22) Por todos: STJJujuy, 22/05/2017 in re "Salum, Andrés Alejandro c/ Banco Santander Río S.A.", L.A. Nº 2, Fº 417/424, Nº 102, Expte. Nº CF-12.591/16 "Recurso de Inconstitucionalidad interpuesto en B- 264.458/11 [Cámara en lo Civil y Comercial -Sala II- Vocalía 5] Ordinario por daños y perjuicios". Fuente: http://www.justiciajujuy-juris.gov.ar:8081/frm_Principal_Sentencias.aspx 23) LÓPEZ MESA, Marcelo J., "Cuantificación del daño", en TRIGO REPRESAS, Félix A. - LÓPEZ MESA, Marcelo, Tratado de la Responsabilidad Civil, 1ª edición, La Ley, Bs. As., 2004, t. IV, pág. 727, con cita de la CNCiv., sala H, 7/03/00 in re "De Agostino, Nélida y otros c. Transportes 9 de Julio", LL 2000-D, 882.
24) ARIAS CÁU, Esteban J., "Interpretación judicial en torno al consumidor inmobiliario dentro de la relación de consumo", LA LEY Patagonia 2008 (diciembre), 01/01/2008, 544.25) WAJNTRAUB, Javier, "La integración normativa del estatuto del consumidor", en CARAMELO, Gustavo y PICASSO, Sebastián (dirs.), Revista Derecho Privado. Derecho del consumo, Infojus, Bs. As., 2014, pág. 108: En suma, se trata de una "definición normativa y su extensión surgirá de los límites que la legislación establezca a sus elementos: sujeto, objetivo y fuentes".
26) Fundamentos del Anteproyecto de Código Civil y Comercial.
27) Conclusiones, Comisión Nº 8, "XXIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil", Facultad de Derecho y Ciencias Sociales, Universidad de Buenos Aires, 2013.
28) ARIAS CÁU, Esteban J., "Interpretación judicial en torno al consumidor inmobiliario dentro de la relación de consumo", LA LEY Patagonia 2008 (diciembre), 01/01/2008, 544.
29) CNCiv., sala E, 16/08/2006 in re "Rivera, Raúl E. c. Pérez Rovetta, Susana G.", LA LEY 2006-F, 500- 503, con nota de Eduardo L. GREGORINI CLUSELLAS "El resarcimiento por vicios redhibitorios y el daño moral", LA LEY 2007-A, 192-196 30) Conf., ZENTNER, Diego H, Contrato de consumo, La Ley, Bs. As., 2010, pág. 216.
31) WAJNTRAUB, Javier H., Justicia del consumidor L Nuevo régimen de la ley 26.993, Rubinzal Culzoni, Santa Fe, 2014, pág. 112: "De alguna manera las características propias de las relaciones de consumo permiten al juzgador interpretar más claramente la afección espiritual del sujeto dañado".
32) ARIAS CÁU, Esteban J. - NIETO, Matías L., Cuantificación del daño. Región NOA, La Ley, Bs. As., 2017, pág. 47: "Para evitar la reducción en la incertidumbre, proponemos dos estrategias para comenzar a atacar el problema y dar adecuado fundamento a las condenas por daño
extrapatrimonial; siempre reconociendo las naturales limitaciones de este problema. Estas estrategias consisten en evaluar la relación entre el daño material y moral, por una parte, y la medición de la intensidad de los perjuicios en la autonomía conceptual (alteración de proyecto
de vida, daño estético, daño sexual) por referencia a extremos hipotéticos".