GARANTIAS EN LOS ALQUILERES

Básicamente, la garantía tiene como objetivo central responder ante el locador frente una eventual falta de cumplimiento en las obligaciones asumidas por éste en el contrato de locación. Una de las causas más frecuentes es la falta de pago del alquiler por parte del inquilino, cuya responsabilidad de pago se extiende desde que dejó de pagar hasta que se reintegre la propiedad alquilada al locador, y éste la reciba de plena conformidad, es decir, en el mismo estado en que la entregó al uso y goce pleno al locatario (inquilino).

Por eso, a priori, si un inquilino siente molestia por la garantía que le solicitan no debe enojarse ni sentirse incómodo con el dueño o con quien intermedie en la operación, sino más bien con los antecedentes poco favorables que hicieron que se soliciten garantías para obtener una propiedad en alquiler, y en el último de los casos, con los mecanismos judiciales.

Ahora bien, en el supuesto caso de una acción de desalojo iniciada por parte del locador, donde el locatario-inquilino “obstaculice o demore el proceso del juicio de desalojo en su contra”, estará reforzando el círculo vicioso y contribuyendo a la desconfianza que obliga al locador al pedido de garantías. Es dable señalar el garante o “fiador”, como dicen los contratos -ya que son sinónimos, al igual que “garantía” y “fianza”- responde por todas las deudas que pudiera dejar el inquilino, lo cual incluye alquileres, intereses, multas, expensas, gastos y honorarios judiciales. Incluso, de acuerdo a la redacción de la mayoría de los contratos, el garante también responde por los eventuales daños y perjuicios que pudiera haber sufrido el dueño por parte del inquilino, por ej. daños a la propiedad o instalaciones, entre otros.

Algunas de las expresiones jurídicas que tienen prácticamente todos los contratos y que muchas veces no se conocen. Cuando en un contrato se dice que el garante es “liso, llano y principal pagador”, “codeudor liso y llano” o alguna otra expresión similar, significa claramente que el garante está directamente obligado frente al locador. En otras palabras, queda en la misma situación jurídica que el propio inquilino.

Cuando se dice que el garante es responsable “solidario” o responde “solidariamente”, significa que el dueño puede reclamarle toda la deuda directamente a él, sin necesidad de ir primero contra el inquilino ni de dividir el reclamo entre los garantes, si hubiera más de uno. Como se puede observar la expresión “obligación solidaria”, o “solidariamente” es estrictamente técnica y tiene un significado jurídico muy distinto del que le damos comúnmente. Si el contrato dice que el garante responde en forma “ilimitada” significa que se obliga con todo su patrimonio personal, “sin límites”, lo cual en realidad es una redundancia ya que, si responde en forma “solidaria”, necesariamente responde en forma “ilimitada”.

Otra expresión muy común en los contratos es la que dice que el garante “renuncia a los beneficios de excusión y división”. El beneficio de “excusión” significa pedir que antes se hagan las gestiones para el cobro sobre el patrimonio de otro, en este caso, del inquilino u otro garante-fiador, si lo hubiere. En otras palabras, significa que el garante renuncia al derecho de exigirle al dueño que primero le intente cobrar al inquilino, a otro garante y agotadas todas las acciones, recién en ese momento, si no pudo cobrar, trate de cobrarle a él. El beneficio de “división” es precisamente el de “dividir” la deuda entre todos los garantes o fiadores, cláusula que sólo tiene sentido cuando hay más de un garante,

Todo esto significa que el garante no sólo responde con la propiedad que ofrece en el contrato, sino con todo su patrimonio (otras propiedades, auto, cuentas, negocios, etc.)

¿hasta dónde responde el garante cuando el inquilino se queda después de vencido el contrato?.

Hay dos situaciones posibles y en un todo de acuerdo al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación art. 1225.

La primera es cuando el inquilino se queda dentro del inmueble por distintas razones sin el consentimiento del locador, es decir, contra la voluntad del dueño. Aquí el garante queda obligado íntegramente hasta el día de la restitución de la propiedad.

La segunda es si el inquilino se queda dentro del inmueble con el acuerdo del dueño, al cual le sigue pagando normalmente y quien le sigue dando los recibos. Aquí el garante queda liberado. Cabe una aclaración: se entiende que inquilino y dueño decidieron continuar con el contrato de alquiler sin hacer participar al garante, razón por la cual éste es ajeno a la nueva relación, no quedando obligado si luego se deja de pagar el alquiler.

El garante o fiador tiene el derecho a intimar al dueño a que demande al inquilino, al pago de la deuda contraída, al desalojo, a la restitución del inmueble, a cesar con la acción que provoque la intimación, o cualquier otra causal que genere o fundamente la intimación contra el locatario, bajo apercibimiento de liberarse por negligencia o pasividad del dueño.

Finalmente, en caso de haber más de un garante, el que pagó puede reclamar su parte proporcional al otro garante, lo cual se denomina iniciar un “juicio por repetición”.

Fuente: https://www.losandes.com.ar