La actividad del profesional inmobiliario debe ajustarse a un standard de responsabilidad

Destacó el Tribunal que el Accionante era CORREDOR INMOBILIARIO (reclamaba el pago de comisión inmobiliaria), lo que supone un grado de especialidad acorde con la tarea a desempeñar (ley 20.266, reformada por ley 25.028) y lo obliga a obrar con prudencia y conocimiento de su actividad profesional y señaló que su actividad profesional debe ajustarse a un standard de responsabilidad agravada con reglas que regulan su actividad, indicando el marco de su desempeño y obligaciones.

Consideró que la profesionalidad de la tarea desempeñada es crucial en la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario.

Fallo:

Considero oportuno traer a colación un fallo dictado por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, sala B, en 2013 en los autos “Citati, Estela Luisa Rosario c. Bologna, Gabriela Fernanda y otro s/ ordinario” en el cual se revocó la sentencia de primera instancia que había hecho lugar al reclamo del corredor inmobiliario del pago de su comisión por la participación que habría tenido como intermediario en un contrato de compraventa de inmueble. En el caso el 04/06/2010 una de las copropietarias de un inmueble se apersonó en la inmobiliaria de la actora invocando ser propietaria del bien, cuya venta le encomendó, suscribiendo una autorización por un plazo de 60 días hábiles y consignando por honorarios el 3% del monto total de la operación. El inmueble en cuestión tenía un copropietario que no firmó tal autorización y tal circunstancia fue omitida por la corredora. Posteriormente, con fecha 29/09/2010 la codemandada suscribió una «Reserva de compra” respecto del inmueble, en donde se dejó constancia del precio de la operación y de cómo se llevaría a cabo, dejando definido incluso los honorarios de la corredora inmobiliaria en el 4 % del monto total de la operación. Sin embargo, luego ésta perdió contacto con las partes por lo que finalmente requirió un informe de dominio al Registro de la Propiedad Inmueble del que resultó que el 08/04/2011 se había celebrado las operaciones acordadas (compraventa, permuta e hipoteca ante el Banco de la Nación Argentina), pero soslayando su retribución.

El Tribunal resolvió que, en este caso, pese a haberse concretado la operación, el corredor no tenía derecho a percibir comisión con fundamento en que la autorización de venta solo había sido firmada por uno de los condóminos. Señaló que era responsabilidad del corredor corroborar ese recaudo y que la falta de observancia de las obligaciones a su cargo había demostrado una conducta negligente, incompatible con el grado de especialidad de su actividad profesional. Destacó asimismo que al momento de recibirse la reserva de compra la autorización de venta que le había sido otorgada estaba vencida y también lo estaba cuando la operación se efectuó varios meses después de ese término.

El Tribunal reconoció que la retribución del intermediario se halla subordinada a la existencia del negocio concluido, pues lo que se remunera es el resultado útil de la gestión emprendida; pero en la causa se valoró que existían circunstancias peculiares que impedían el pago de la comisión: que la autorización de venta del inmueble sólo fue firmada por uno de los dos condóminos; que la reserva de compra realizada lo fue cuando en que se encontraba fenecido el lapso para la enajenación del bien; que la reserva fue devuelta y que la compraventa se realizó recién siete meses después de vencida la autorización de venta.

Destacó especialmente el Tribunal que el accionante era corredor inmobiliario lo que supone un grado de especialidad acorde con la tarea a desempeñar (ley 20.266, reformada por ley 25.028) y lo obliga a obrar con prudencia y conocimiento de su actividad profesional y señaló que su actividad profesional debe ajustarse a un standard de responsabilidad agravada con reglas que regulan su actividad, indicando el marco de su desempeño y obligaciones.

Si bien en dicha ocasión el Tribunal trajo a colación los incisos b y c de la Ley 25.028, y el último no se mantiene en el nuevo Código, considero que la profesionalidad de la tarea desempeñada por el corredor exige mantener esta exigencia e impondría hoy una idéntica solución a la adoptada.

Recordemos que el papel de los corredores es crucial en la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. El corredor mediante una simple precaución (solicitando los informes de dominio) hubiese podido corroborar que la autorización de venta era insuficiente por no haber sido atribuida por ambos copropietarios. Su omisión configura un obrar culpable e imprudente, demuestra una conducta negligente, inadmisible en corredores inmobiliarios matriculados expertos. Así como requirió el informe para ver si la operación se había realizado y determinar que se había burlado su comisión, de igual modo debió verificar al aceptar la intermediación en la venta del bien que quien se apersonó a su inmobiliaria estaba legitimado para hacerlo y que no hubiera otros propietarios, como fue el caso.

Se ha señalado en igual sentido que estas exigencias son inherentes a las tareas que todo corredor inmobiliario ejecuta, a poco que se reflexione en que difícilmente se puede pretender intermediar en cuestiones que involucran la transferencia de una propiedad inmueble, si no se cuida con especial celo los aspectos vinculados a la legitimación para obrar de parte de quienes aspiran a concretar negocios de esta índole (CNCom, Sala A, «Nigro, Carlos Hernán c. Tambone Amalia María Cristina y otros», 26/02/2010).

De modo que aun cuando no subsista en la nueva redacción del Código la obligación de corroborar, la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante, considero que tal como lo ha señalado el Tribunal tal exigencia se desprende de la propia profesionalidad de la tarea asumida. Su omisión determina negligencia por parte del corredor y puede dar lugar a responsabilidad profesional de su parte, generando no solo la pérdida de su derecho a percibir una comisión, sino incluso haciéndolo responsable por los eventuales daños y perjuicios que tal omisión pudiera ocasionar. Es por ello que resulta exigible que al aceptar una intermediación el profesional actúe con especial celo en la valoración de la calidad del supuesto vendedor.